Miasto. Kryzys władzy

Z Robertem Moritzem, prezesem TUP S.A. rozmawia Artur Celiński.

Pańska firma tworzy Eko-Miasteczko Siewierz Jeziorna. Można powiedzieć, że budują Państwo własne miasto. Zanim jednak do tego przejdziemy, porozmawiajmy o polskich miastach w ogóle. Jak ocenia Pan ich obecną sytuację i prowadzoną przez ich władze politykę?

Podstawowa rzecz, którą trzeba od razu powiedzieć, to fakt, że mamy dzisiaj do czynienia z kryzysem miejskiej władzy. Na lubelskim Kongresie Urbanistyki Polskiej słyszałem przede wszystkim ludzi, którzy opowiadali o swoim strachu. Leitmotivem całego spotkania były obawy przed możliwością złamania przepisów. Dominujące wydawało się poczucie odpowiedzialności wobec rozliczających organów zamiast wobec wyborców – zupełne oderwanie od potrzeb ludzi i, jak mi się wydaje, niezrozumienie misji. To, jakie są te przepisy, nie ma większego znaczenia – one mogą być najlepsze, ale niepokój budzą różne możliwości ich interpretowania.

Czy wprowadzenie nowych regulacji byłoby dobrym rozwiązaniem? To odnosi się przede wszystkim do prawa budowlanego, które ma powstać w ciągu najbliższych dwóch lat. Czy to nie będzie za późno?

Nie sądzę, by było to dobre rozwiązanie. Najważniejsze wydaje mi się to, aby władze miast zrozumiały, że są władzami, a nie zarządcami. Według mnie obecnie miasta zachowują się jak urzędnik, który czeka przy biurku na petentów. To oczywiście również jest potrzebne, jednak władze przede wszystkim muszą wyznaczyć jakąś drogę. Czy da się przepisami zmusić do tego miasta? Nie, o czym zresztą mówili niektórzy uczestnicy Kongresu. Urzędnicy miejscy prezentowali pogląd, że dla miast plany miejscowe to strata pieniędzy. To jednak z ich strony niezrozumienie. Władze, które traktują plany miejscowe jak stratę pieniędzy, nie rozumieją swojej własnej funkcji.

Dlaczego?

Trzeba pamiętać, że władze nie są po to, żeby zarabiać pieniądze – one mają tworzyć przestrzeń i kreować miasta. Niestety, obecnie władze miast tego nie robią, nie mają potrzeby kreacji, dążą jedynie do zachowania status quo i zajmują się tylko doraźnym rozwiązywaniem problemów – gdzieś się korkuje, to zróbmy, żeby się nie korkowało, zatyka się wodociąg, to odetkajmy.

Co w takim razie Pan proponuje?

Potrzebni są tacy ludzie jak baron Haussmann, który zniszczył pół Paryża, żeby uczynić go ładniejszym. Chociaż trzeba przyznać, że pani Gronkiewicz-Waltz jest na dobrej drodze, bo buduje metro i przez to wali się pół miasta (śmiech). Jednak przy całym moim krytycznym podejściu do tego, co robi Warszawa, można powiedzieć, że jest w tym mieście wizja – niedoskonała, ale jest. Uważam ponadto, że wszyscy deweloperzy powinni jeździć na Kongresy Urbanistyki Polskiej i słuchać. Wówczas byłoby im łatwiej zrozumieć, co się dzieje i z kim rozmawiają. Inną sprawą jest to, że – jak mi się wydaje – wybieramy do władzy ludzi, którzy idą po linii najmniejszego oporu i nie są kreatywni, kierują się jedynie sondażami i opinią ludności.

Powiedział Pan o kryzysie władzy. Nasuwa się więc pytanie, kim powinni być prezydent i rada miasta. Czy rada miasta jest w ogóle partnerem do rozmów, czy są nim jedynie prezydent lub urzędnicy z poszczególnych działów? Jakiej prezydencji miejskiej Pan by oczekiwał?

Z moich doświadczeń wynika, że rady miast zupełnie nie zwracają uwagi na istotne problemy. Byłem świadkiem kilku takich głosowań czy dyskusji – miało to miejsce w Katowicach – gdzie radny po prostu wygłosił płomienną przemowę, po czym wyszedł i w ogóle nie interesował się głosowaniem czy też reakcjami na jego wypowiedź. W miastach rządzą więc raczej prezydenci, są oni jednak uwikłani w zależności polityczne. Prezydenci miast mają bowiem bardzo silne mandaty, ponieważ są wybierani imiennie i bezpośrednio, jednak są zmuszeni do zaangażowania w działania polityczne, co sprawia, że czasem zaniedbują swoje podstawowe obowiązki. Oczywiście są wyjątki. Na ogół jest jednak tak, że jeśli prezydent znajdzie czas i zainteresuje się jakimś problemem, to podejmuje arbitralne decyzje, ponieważ uważa, że to on wie najlepiej, co jest dla miasta dobre.

Czy nie obawia się Pan, że prezydent o dużych kompetencjach, który nie uwzględnia w swoich działaniach opinii innych, w tym również władzy ustawodawczej, czyli rady miasta, może zmienić się w autokratę, żeby nie powiedzieć – w tyrana?

Myślę, że potrzebna jest silna władza, szczególnie teraz, kiedy dostęp do informacji jest tak łatwy. Szczególnie dlatego, że jest ona weryfikowana podczas czteroletniej kadencji. Potrzebni są ludzie, którzy wywrą istotny wpływ na rzeczywistość miejską. Przecież wszystkie miasta, które cieszą się popularnością i sympatią, są miastami autorskimi. Ludzie chcą mieszkać w takich miejscach..

Mówił Pan o barierze między władzą a mieszkańcami. Podczas Kongresu odnosiłem wrażenie, że spora część urbanistów – zwłaszcza tych, którzy pracują w wydziałach miejskich – chciałoby projektować miasta, w których nie byłoby ludzi. Gdzie więc są ci mieszkańcy w mieście? Pytam o to w kontekście coraz liczniej powstających ruchów miejskich, czyli inicjatyw obywateli, którzy chcą swoje koncepcje forsować pomimo braku mandatu. Jak Pan widzi ich pozycję oraz możliwości wzmocnienia lub osłabienia ich udziału w podejmowaniu decyzji?

Mieszkańcy są nigdzie, oczywiście. Niestety, nie traktuje się ich jako klientów i nikt nie zwraca uwagi na pieniądze, które płacą miastu. Nie znam miasta w Polsce, które robiłoby akcję typu „zamelduj się i płać podatki u nas” – mimo że jest to w pełni możliwe. Nie ma konkurencji między miastami. A mieszkańcy są obciążeniem. Jeżdżą autobusami i trzeba za nich płacić. Nigdy nie słyszałem też, żeby jakiś prezydent powiedział: „Och, jak się cieszę, udało mi się ściągnąć sto tysięcy ludzi do miasta i dzięki temu budżet wzrósł”. Wręcz przeciwnie – im mniej ludzi w mieście, tym lepiej.

Przecież są takie akcje na przykład w Warszawie „Brat PIT, czyli płać PIT w Warszawie”. Z kolei prezydent Rzeszowa, Tadeusz Ferenc, cieszy się ze wzrostu liczby mieszkańców. On przyłącza do miasta coraz to nowe podmiejskie tereny.

To książę przyłącza lenno.

To prawda, ale z drugiej strony mówi on też, że myśli o mieście, które będzie miało trzysta tysięcy mieszkańców (teraz ma sto osiemdziesiąt) i pod tę liczbę buduje infrastrukturę…

To rzeczywiście bardzo dobrze. Jeśli jednak chodzi o akcję „Brat PIT”, to ona skończyła się niepowodzeniem. Jeśli chce się zachęcić ludzi, żeby płacili, to trzeba dać im coś w zamian. Niestety, w tego typu akcjach nie ma w ogóle myślenia rynkowego, jest za to myślenie w kategoriach księgowych. Żaden biznes na świecie nie może być zarządzany przez księgowego, a to właśnie ma miejsce w naszych miastach. A dla księgowych im mniej sprzedaży, tym mniej księgowania…

Jak Pan – zarówno jako twórca, jak i jako mieszkaniec – postrzega tzw. produkt miejski? Czego Pan w tym zakresie oczekuje?

Miasto musi dawać mi przyjemność mieszkania oraz dumę wynikającą z faktu bycia jego mieszkańcem. Podobnie jak na przykład praca, która ma dawać nie tylko pensję, lecz także satysfakcję. Tak samo każdy produkt ma być źródłem przyjemności i wyjątkowości. Myślę też, że każdy z nas potrzebuje porządku. Mieszkańcy chcieliby czuć się w mieście jak w posprzątanym domu, w którym wszystko łatwo odnaleźć; wiedzieć, że ścieżka rowerowa biegnie stąd dotąd i dzięki niej możemy dojechać tu i tu.

A czy tak jest w rzeczywistości?

Nie. W Warszawie na przykład ścieżka prowadzi znikąd donikąd. Jej fragmenty mają po sto, dwieście, czasem pięćset metrów. I się kończą. To samo dzieje się na większą skalę – w przypadku autostrad czy kolei. Z okazji Euro wybudowaliśmy na przykład kolej na lotnisko. Tylko po co mi kolej na Euro? Ja chcę kolej dla mnie. Ja nie chcę autostrad na Euro – ja chcę je dla mnie. Mnie, czyli mieszkańca Warszawy.

A zatem infrastruktura wciąż funkcjonuje kiepsko – mimo rozbudowy z okazji Euro?

Największe jezioro koło Warszawy to Zalew Zegrzyński. Jest to miejsce, gdzie wolny czas, na przykład weekendy, mogłoby spędzać nawet dwieście tysięcy warszawiaków. Tymczasem podróżuje tam tylko… dziesięć tysięcy. Dlaczego? Dlatego, że nie ma dróg dojazdowych, są potworne korki, pojedynczy wagon Kolei Mazowieckich jeździ dwa razy dziennie. Po prostu nie da się tam dojechać. W dodatku dworzec w Zegrzu został podobno sprzedany, w związku z czym kolej w stronę Zalewu kończy się w Wieliszewie, w środku lasu. To wszystko jest bez sensu, prawda? Widzimy przepiękne pociągi, które jeżdżą donikąd, widzimy całkowity chaos, który nas otacza. To nie jest tak, że strefa porządku się równomiernie rozrasta, że jest tego porządku coraz więcej. Nie. Projekty realizowane w Warszawie są zupełnie wyizolowane. Mieszkamy w chaosie. A jeżeli mieszka się w chaosie, to chce się uciec albo chociaż zamknąć się w domu i nie wychodzić.

Naprawdę jest aż tak źle?

Starówka umiera, plac Wilsona tak samo, chociaż z drugiej strony teraz nagle „obudził się” plac Inwalidów. Zobaczymy, jak długo to potrwa. Centrum na razie nie mamy w ogóle. Mieszkańcy oczekują zaś organizacji, porządku i bezpieczeństwa, a nie imprez. Imprezy powinny być organizowane przez firmy impresaryjne, które się na tym najlepiej znają – a nie przez władze miasta. Na oświetlenie Pałacu Kultury – sowieckiej „pamiątki”, szpecącej Warszawę od lat i to w samym jej sercu – idą ogromne pieniądze. Może zamiast tego zrobilibyśmy w końcu w tym miejscu prawdziwe centrum?

To kolejne dwadzieścia parę lat…

To jest projekt XXI wieku! Może jednak trzeba to zrobić, może trzeba policzyć, ile metrów kwadratowych czy sześciennych mieszkań, sklepów i biur powinno się zbudować na placu Defilad i może jednak trzeba ten bezsensowny budynek zburzyć albo wysłać z powrotem do Moskwy. Może to się da policzyć, albo może przynajmniej da się coś z tym zrobić.

Czy zgodzi się Pan ze stwierdzeniem, że obecnie władze miast wycofały się ze swojej roli miastotwórczej i oddały proces (fizycznego) budowania miasta deweloperom – lecz oni nie budują porządku, tylko pogłębiają ten chaos, który widzimy?

Znowu to powiem – jest to słabość władzy. Warto opowiedzieć o tym, jak wygląda proces deweloperski. Otóż: przychodzi pośrednik – pan z teczką – i mówi: „O! Proszę pana, jest tutaj do kupienia działka”. Ruina. No, to co robię? Badam tę działkę, oglądam WZ-etki (jeśli są wydane), czytam studium, zastanawiam się, co można tam zrobić. Kupuję, piszę pismo do miasta, występuję o pozwolenie planistyczne. Tymczasem w idealnym świecie to wygląda zupełnie inaczej. Idę do miasta i mówię: „Drogie miasto, chciałbym zbudować hotel. Chcę zbudować kolejne 100 000 m2 powierzchni biurowej. Gdzie proponujecie? Jak wy planujecie, żeby było dobrze? Czy wiecie, gdzie są działki do sprzedania? Jakie są z tym związane opłaty?”. Tak byłoby dużo łatwiej. Ale tak nie jest, bo miasto siedzi za biurkiem i czeka, aż my do niego napiszemy pismo. Nie spotyka się z deweloperami. Odwrócenie tego procesu oznacza wielkie podejrzenia. Rozwój budownictwa w Polsce odbywa się zatem na zasadzie oportunistycznej; na zasadzie „złapałem okazję”, a nie na zasadzie planowej. Po angielsku jest takie ładne przysłowie: „don’t fight a city hall”. To jest dla tamtejszych deweloperów bardzo ważne przysłowie, mówi ono bowiem, że nie da się wygrać z ratuszem. Istotnie, nie da się. Ratusz mówi: „ja chcę tak!” i będzie tak. Oni mają wiele środków nacisku. Żaden rozsądny człowiek nie będzie nic budował wbrew władzy – bo po co ma to robić? Nikt nie szuka konfliktów.

Z jednej strony władza jest słaba, ale z drugiej – być może to się po prostu wszystkim opłaca i dlatego nikt nie dąży do zmiany sytuacji…

Władza nie zastanawia się w ogóle nad tym, czy jej się to opłaca, czy nie – władza ma gorzej, bo musi reagować na zagrożenia. Podczas Kongresu ktoś zresztą powiedział, że oni – ludzie władzy – powołują plany miejscowe jako obronę przed zakusami dewelopera, czy raczej jako próbę opóźnienia jego działań. Ta sytuacja opłaca się natomiast deweloperom, a jeszcze bardziej pośrednikom, którzy handlują tymi działkami.

Z perspektywy deweloperów i inwestorów, na czym się teraz najlepiej zarabia w mieście?

Jak zwykle na tym samym – na spekulacji gruntami. To olbrzymi przemysł. Im słabsza jest władza, tym spekulacja łatwiejsza. To jest to, na czym my – inwestorzy – zarabiamy pieniądze, wykorzystując całkowitą bezwolność miast. Robimy to, ponieważ nie robi tego miasto. Kupujemy duże obszary ziemskie niejako wraz z ich problemami, i próbujemy te problemy rozwiązywać. Ale nie drogą urzędową, lecz poprzez zapraszanie wszystkich do dialogu. Jestem bardzo daleki od oskarżeń, że urzędnicy na tym zarabiają pieniądze – po prostu nie sądzę, żeby tak było. Ale nawet jeśli, to te pieniądze – jak duże by nie były – są niczym w porównaniu z tym, ile miasto traci na tym chaotycznym rozwoju i braku planowania.

Pan buduje miasto w mieście.

Obok. (śmiech)

Miasto pod miastem. Innymi słowy przyczynia się Pan do rozszerzania, rozlania się Katowic.

Nie do końca. Jak pokazują rysunki Leona Kriera, miasto może być policentryczne. Zatem nie przyczyniam się do rozlania Katowic, lecz po prostu do powstania kolejnego osiedla.

Procesie projektowania opierał się na metodzie charrette. Po co Panu włączanie się w tę metodę, która zdaniem wielu urbanistów i architektów opóźnia proces i przyczynia się do rozpłynięcia odpowiedzialności, pozbawia możliwości tworzenia silnej wizji miejsca. Po co Panu to całe przygotowanie, jak to wyglądało?

Trzeba dobrze zrozumieć metodę charrette. Ma ona sens tylko wtedy, gdy się od niej zaczyna, gdy nie ma się wstępnych założeń. Inaczej warsztaty opóźniają proces, nie ma po co ich robić. My przystąpiliśmy do warsztatów w Siewierzu z zupełnie czystą tablicą. Nie wiedzieliśmy, co tam można zrobić. Do kupienia była świetnie położona działka, o tak dużej powierzchni, że można tam było prawie wszystko zrobić, łącznie z lotniskiem. Pytanie brzmi – co z tym zrobić? Jeżeli nie znasz na nie odpowiedzi i akceptujesz to, że możesz błądzić, zadajesz pytanie innym. Zrobiliśmy badania rynkowe cen, potrzeb biurowych, przemysłowych, dostępności zaopatrzenia w energię elektryczną i gazową, dostępności wody itd. Z wynikami na stole i otwartym pytaniem: „co tu robimy?” zaprosiliśmy do współpracy urbanistów z całego świata, ekspertów rynkowych, biznesmenów. Zaczęliśmy rysować, liczyć. Trwało to dwa tygodnie. W efekcie zaprojektowaliśmy tam miasto, z częścią przemysłową, usługowo-biurową itd. Ale niekoniecznie tak musiało być. Mogliśmy zaprojektować centrum logistyczne albo zakupowe. Oczywiście jednak, prowadzimy to w celu zarabiania pieniędzy, więc decyzja, że będzie tam miasto była kierowana potencjalnym zyskiem, który przy budowie miasta jest olbrzymi. To nie przypadek, że rozwój cywilizacji związany jest z budową miast.

Robert  Moritz

Prezes firmy TUP S.A., www.tup.com.pl